Калининград

Неадекватное ценообразование: калининградский рынок недвижимости и его перспективы в 2021 году

Калининградский рынок недвижимости в 2020 году отметился ажиотажным спросом и последовавшим за ним ростом цен на жильё. Какие тенденции ожидаются в 2021 году, “Клопс” рассказали эксперты отрасли.

“Новая нормальность”

Программа субсидирования жилищных кредитов способствовала ажиотажу покупательской активности в июне-июле 2020 года. Спрос стимулировали и опасения граждан потерять свои накопления в “условиях новой нормальности”, поэтому многие традиционно вложили их в наиболее стабильный актив — недвижимость, отметил основатель компании Modulbau Демид Костерев.

“Активно подогрел” калининградский рынок и серьёзный миграционный приток в регион. Кроме того, впервые с 2008 года были зафиксированы эмоциональные покупки жилья, отметил гендиректор агентства “Клипер” Олег Перевалов.

По оценкам специалистов, стоимость недвижимости на первичном рынке выросла на 30%. Вслед за ней поднялась вторичка — на 10-20%. Увеличилась и цена на сопутствующие отрасли”, — перечислил эксперт.

“Квартиры покупают, значит нужен ремонт. По сравнению с прошлым годом он подорожал на 18%. Это связано как с резким спросом на жильё, так и с частым нахождением дома. Самые востребованные услуги: отделочные работы, строительно-монтажные, электромонтажные, установка и ремонт дверей и замков, укладка плитки”, — перечислил директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев.

Домашний комфорт

Пандемия серьёзно меняет подход к приобретению жилья: повышенным спросом пользуются квартиры с отделкой и мебелью. “Люди всё больше тянутся к качеству. Идут запросы на окна в пол, автономку, двор без машин. Люди, получая ипотеку, хотят иметь комфортный вариант. Это особенно чувствовалось летом и весной. Интерес к готовому продукту растёт на глазах. Но предложение в этом сегменте крайне низкое”, — пояснил Олег Перевалов.

Об этом говорит и заместитель генерального директора фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов:

Стали больше обращать внимание на многофункциональную застройку района. Сегодня даже в районах, которые принято называть спальными, от 20 до 30% площадей должны быть отданы под нежилые функции. Это школы, магазины и кафе, спортивные и культурные центры, офисы и малые предприятия. Жители городов переходят на гибкий рабочий график и, соответственно, предпочитают отдыхать, совершать покупки и решать бытовые вопросы недалеко от своего дома”, — рассказал специалист.

Торговые площади

В сегменте коммерческой недвижимости спокойнее. “В фаворе” — места для продуктовых магазинов и супермаркетов — они приносят прибыль владельцам.

Падает офисная недвижимость (снижается интерес арендаторов — ред.): многие ушли на удалёнку. По понятным причинам падает общепит. В торговой сфере многое зависит от места и его проходимости. Много факторов, поэтому общий прогноз по ценам дать сложно”, — объяснил Марат Субхангулов.

В пользу торговых центров сокращается уличный ритейл. Для ряда объектов сложно найти арендатора или покупателя.

Некоторые площади освобождаются, но одновременно невозможно найти большие офисные пространства. В целом ситуация не настолько плоха, как ожидалось в апреле-мае”, — сообщил Олег Перевалов.

Что будет с ценами?

“В этом году получилось неадекватное ценообразование на квартиры. Дома и участки тоже подросли в стоимости, но не так сильно. Поскольку доходы населения не растут, спрос будет однозначно падать. Этому может помешать рост миграционного потока, но он полностью не перекроет пик интереса этого года. Поэтому цены на квартиры опустятся однозначно”, — считает глава агентства недвижимости “Авеню-Риэлт” Марат Субхангулов.

В начале года стоимость квадратных метров вряд ли изменится, уверен Артур Меркушев: в январе цены останутся на уровне ноября 2020 года, возможно, ещё будут действовать новогодние скидки, добавляет он.

Если пандемия отберёт доходы у населения, спрос упадёт, цены на недвижимость снизятся <…> Если доходы будут стабильными, льготная ипотека продолжится, то застройщики могут поднять стоимость снова”, — прогнозирует специалист.

Покупательский бум несколько перегрел калининградский рынок недвижимости. Сейчас спрос упал. Но даже при низком интересе покупателей ощущается дефицит предложений, если не говорить о старом фонде: это жильё в наличии, но большим спросом сегодня не пользуется.

Рост цен на 3-5% предполагает Демид Костерев, ожидая снижения в 2022-23 годах. “Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства”, — заметил он.

В то же время владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский назвал дополнительные факторы, которые могут повлиять на удорожание квадратных метров: геополитическая обстановка, волатильность доллара и евро, а также пандемия.

Особенно стоит отметить затруднения в логистике строительных материалов”, — акцентировал внимание застройщик.

Скачок цен на недвижимость характерен для Калининграда и городов побережья. На востоке области ситуация несколько иная, хотя квартиры повысились в цене.

Как правило, люди хотят продать жильё, чтобы купить его в Калининграде. Учитывая рост цен, они вынуждены поднимать стоимость. Но люди, которые живут там, не могут купить, появляются долго экспонируемые объекты”, — обрисовал ситуацию Марат Субхангулов.

После праздников на рынке могут появиться дополнительные предложения, которые помогут опустить цены, полагает генеральный директор агентства недвижимости “Бенуа” Дмитрий Щегельский. “Некоторые продавцы снимают объекты с продажи, понимая, что не успеют получить деньги до конца года. Они опасаются экономических катаклизмов, в результате которых деньги, зарезервированные по сделке во время длительных новогодних каникул, могут обесцениться”, — рассказывает эксперт.

С начала года калининградские застройщики ввели более чем на 200 тысяч “квадратов” жилья больше, чем в 2019-м. Эксперты связывают это в том числе и с повышенным спросом на новостройки.

Алёна Пятраускайте. Клопс

Оставить комментарий